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Guía del deudor de mutuos hipotecarios endosables

El Mutuo Hipotecario Endosable es un préstamo hipotecario que se otorga para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de una propiedad; compra de sitios, oficinas o locales comerciales; refinanciamiento de mutuos hipotecarios o préstamos para fines generales.

El objetivo de esta guía es mostrar de manera simplificada las características, condiciones y obligaciones que se generan al optar por el financiamiento de la compra de una vivienda a través de la opción de Mutuos Hipotecarios Endosables (MHE). Además, permite comprender y resolver las dudas que se presentan entre los deudores y los Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables o Mutuarias.

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Descripción de los Mutuos Hipotecarios Endosables y Agentes de Mutuos Hipotecarios Endosables

Un Mutuo Hipotecario Endosable es un préstamo hipotecario.

El préstamo otorgado se garantiza mediante hipoteca constituida en el inmueble, materia de la operación de compra, reparación u otro, a favor del Agente Administrador del mutuo, para asegurar el cumplimiento del crédito hipotecario. Sus términos y condiciones se encuentran sustentados en un contrato con el carácter de escritura pública, el cual puede ser endosado o vendido a terceros para su financiamiento, siendo este último el acreedor del mutuo hipotecario.

Los Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables son sociedades anónimas cuyo objeto específico es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables por cuenta propia o de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Se encargan de administrar el mutuo, es decir, efectúan la cobranza de los dividendos, atienden las consultas de los deudores e informan a estos sobre los asuntos particulares de su crédito. Por lo tanto, el canal de comunicación que tiene el deudor ante cualquier inquietud es el Agente Administrador.

Para que los Agentes Administradores puedan ejercer en el mercado, deben encontrarse inscritos en un Registro Especial que lleva esta Comisión; contratar anualmente una póliza de garantía que cubra los perjuicios patrimoniales que puedan afectar a terceros por incumplimiento en sus actos como Agente Administrador; presentar estados financieros trimestral y anualmente y cumplir con los límites de endeudamiento y patrimonio exigidos para operar en el mercado.

Actualmente en Chile existen 13 Administradoras de Mutuos Hipotecarios Endosables registradas y debidamente inscritas en la Comisión para el Mercado Financiero, que son las que se detallan a continuación:

La Ley N° 20.343 de 2009, facultó a las Cajas de Compensación de Asignaciones Familiares (CCAF) para emitir Mutuos Hipotecarios Endosables, constituyéndose para estos efectos en Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables, previa autorización de la Superintendencia de Seguridad Social (SUSESO) e inscripción en el registro correspondiente que lleva esta Comisión. Si se constituyera una nueva Administradora de Mutuos Hipotecarios Endosables, necesariamente deberá estar registrada e inscrita en la CMF para desarrollar sus operaciones.

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Información

La Tasa de Interés en el Mutuo Hipotecario es el costo por el dinero que se presta, por cuanto su aplicación determinará el dividendo a pagar. Por lo tanto, es necesario cotizar en los distintos Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables, las tasas de interés ofrecidas, puesto que estas varían diariamente. Es importante tener en consideración que la tasa de interés a la cual se otorga el mutuo hipotecario, es aquella que se pacta el mismo día de firmar la escritura del mutuo, por lo que la tasa entregada en la simulación del crédito o cotización es sólo una referencia. De cualquier forma la tasa de interés aplicada a un crédito hipotecario no puede ser superior al interés máximo convencional.

Existe la posibilidad de un período de gracia que consiste en aplazar el pago de la primera cuota del dividendo hipotecario de acuerdo a lo que establezcan las partes, sin embargo, pagar el primer dividendo un par de meses después tiene un costo para el deudor hipotecario. El costo que debe soportar el deudor es que durante el período de gracia, el crédito hipotecario devenga intereses y por consiguiente los dividendos al pagar resultarán más altos.

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Gastos que involucra un Mutuo Hipotecario

El deudor al momento de solicitar un mutuo hipotecario, debe hacerse cargo de ciertos gastos que comúnmente se denominan "Gastos Operacionales" y que consisten en los siguientes conceptos:

Los gastos señalados anteriormente, a excepción de los seguros, se pueden incluir en el monto solicitado en el mutuo hipotecario, siempre y cuando el deudor lo acepte expresamente y el monto total, incluido el préstamo, no exceda el 80% del valor de tasación de la propiedad. Es importante señalar que todos los documentos originales y antecedentes que justifiquen los gastos indicados anteriormente, deberán estar a disposición del deudor en la oficina del Agente Administrador para que puedan ser revisados por el deudor.

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Seguros obligatorios

Los préstamos de mutuos hipotecarios se garantizan con hipoteca constituida en el inmueble, por lo tanto, la propiedad entregada en garantía debe contar durante todo el plazo de vigencia del mutuo con los siguientes seguros:

Mutuos sujetos al artículo 40 del DFL 251:

La propiedad entregada en garantía deberá contar, mientras subsistan las obligaciones de pago derivadas del mutuo, con seguro de incendio y desgravamen, contratados en la forma prevista en el artículo 40 del DFL 251 y su normativa complementaria.

Por lo mismo, la propiedad debe contar con un seguro de incendio por el valor total del inmueble hipotecario, deducido el valor del terreno.

Mutuos no sujetos al artículo 40 del DFL 251:

La propiedad entregada en garantía deberá contar, mientras subsistan las obligaciones de pago derivadas del mutuo, con seguro de incendio por el valor total del inmueble hipotecado, deducido el valor del terreno. El deudor, mediante solicitud por escrito, podrá optar en cualquier momento a que la suma asegurada del seguro de incendio se limite al saldo insoluto de la deuda, bajo la condición que en virtud de tal disminución no se aplique el prorrateo previsto en el artículo 532 del Código de Comercio. El deudor podrá contratar libremente la póliza, en cualquiera de las entidades aseguradoras nacionales que comercialicen este seguro, debiendo ser extendido a favor del acreedor del mutuo.

Además, en el caso que el deudor hipotecario haya obtenido el beneficio de Subsidio Habitacional, debe considerar que el Minvu puede exigir otros seguros al deudor como es el caso del Seguro de Cesantía. Para mayor información, deberá consultar al Minvu sobre los seguros asociados al beneficio de Subsidio Habitacional.

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Obligaciones de las Administradoras del Mutuo Hipotecario

La Administradora del Mutuo Hipotecario debe mantener información actualizada del saldo insoluto de la deuda, de los dividendos impagos y del estado de su cobranza, del total de dividendos pendientes que restan para pagar del mutuo y de las amortizaciones extraordinarias o pagos anticipados que efectúa el deudor a una parte o el todo de su deuda. Esta información deberá estar a disposición del deudor hipotecario cada vez que la solicite. Además, será obligación del Agente Administrador, a requerimiento del deudor, proporcionarle cualquier otro antecedente directamente relacionado con la operación hipotecaria que obre en su poder.

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Pagar saldo insoluto del mutuo hipotecario

Se puede pagar el saldo insoluto del mutuo hipotecario en forma parcial o total, aún contra la voluntad del acreedor. Sin embargo, se debe considerar la fecha de contratación:

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Operación de Refinanciamiento

La obligación del deudor del mutuo sólo se extinguirá una vez que pague la deuda y demás gastos asociados que puede cobrar el acreedor. Por lo tanto, en caso de refinanciamiento, el deudor deberá continuar pagando sus dividendos hasta que la deuda sea íntegramente pagada, lo que sucederá cuando la institución que está otorgando el refinanciamiento, efectúe el pago por cuenta del deudor.

Si transcurridos 60 días desde la fecha de la firma de la escritura por el deudor, no se ha terminado la operación de refinanciamiento, la administradora que está otorgando el refinanciamiento deberá informar al deudor mensual y sucesivamente, el estado de avance correspondiente.

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Momento del pago efectivo

El momento en que la Administradora debe efectuar el pago efectivo de la propiedad financiada con un Mutuo al Vendedor, es decir, el desembolso del importe del préstamo, deberá estar a disposición del mutuario o de quién lo reciba a su nombre (empresa constructora, vendedor de la propiedad o entidad que refinanció, según sea el caso) una vez efectuada la inscripción hipotecaria en el registro de hipotecas del Conservador de Bienes Raíces.

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Recomendaciones

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Procedimientos para la presentación de reclamos

  1. Revise y mantenga debidamente resguardada toda la documentación que se relacione con la tramitación y obtención del Mutuo Hipotecario Endosable, en especial los documentos que usted haya firmado.
  2. Siempre, en primera instancia, trate de resolver los problemas o dudas directamente con el Agente Administrador de Mutuos Hipotecarios Endosables, en forma escrita procurando guardar una copia de su presentación debidamente firmada por el Agente Administrador.

El cliente siempre tiene que recurrir Inicialmente al Agente Administrador porque es él quien realizó la operación y debe contar con la información que se relaciona con el mutuo hipotecario endosable. Por lo tanto, es la instancia natural para solucionar las dudas y problemas que sean presentados por el deudor.

Reclamos ante el Agente Administrador:

Reclamos ante la Comisión para el Mercado Financiero:
Una vez agotadas todas las instancias de solución con el Agente Administrador, sin que éste haya solucionado el problema planteado y/o las respuestas recibidas son insuficientes, puede concurrir personalmente o hacer una presentación por escrito a la Comisión para el Mercado Financiero.

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Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables

Sociedades anónimas que otorgan, por cuenta propia o de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, mutuos hipotecarios endosables para el financiamiento de bienes raíces o para fines generales.