Mutuos
Hipotecarios | Lo que hay que saber sobre Mutuos Hipotecarios |
| Qué son los Agentes Administradores de mutuos hipotecarios endosables |
| Son sociedades anónimas cuyo objeto específico es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables por cuenta propia o de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Para ejercer en el mercado, deben encontrarse inscritos en un Registro Especial que lleva esta Superintendencia, contratar anualmente una póliza de garantía que cubre los perjuicios patrimoniales que puedan afectar a terceros por incumplimiento en sus actos, presentar estados financieros trimestral y anualmente, y cumplir con el endeudamiento y patrimonio exigidos para operar en el mercado. |
| Qué es un Mutuo Hipotecario Endosable. |
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Es un préstamo que se otorga para la compra, ampliación,
reparación o construcción de una vivienda, compra
de sitios, oficinas o locales comerciales, o para fines generales.
Se otorga en pesos o unidades de fomento y está sustentado
en un contrato por escritura pública, la cual se transa en
el mercado mediante endoso, que permite al titular o acreedor del
contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento. El préstamo otorgado se garantiza mediante hipoteca constituida en el inmueble, materia de la operación de compra, reparación u otro, a favor del Agente administrador para asegurar el cumplimiento del crédito. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito radica en el Agente administrador, por lo que, el canal de comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo éste. |
| Qué importancia tiene la tasa de interés en el mutuo hipotecario |
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El interés es el costo por el dinero que se presta, por cuanto
su aplicación determinará el dividendo a pagar. Por
lo tanto, es necesario que cotice en el mercado las distintas tasas
de interés ofrecidas, puesto que estas varían diariamente. Además, la tasa de interés a la cual le otorgarán el mutuo hipotecario es aquella que se pacta el mismo día de firmar la escritura del mutuo, por lo que la cotización es solo una referencia. Considere que si bien al pactar un crédito se pueden acordar períodos de gracia que retardan el inicio del servicio del crédito, durante esos períodos el crédito devenga intereses y por consiguiente los dividendos al pagar su obligación le resultarán más altos. |
| Qué gastos involucra un crédito hipotecario. |
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El deudor hipotecario debe hacerse cargo de los gastos efectuados
en la operación de adquirir el crédito hipotecario,
por los siguientes conceptos: - Impuestos de timbres y estampillas, a excepción de los refinanciamientos de créditos hipotecarios, ya que se encuentran exentos del pago de este impuesto. - Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del contrato de mutuo; - Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: aproximadamente el 1% de la propiedad. - Prima de seguro de incendio; - Prima de seguro de desgravamen; - Gastos de tasación del inmueble hipotecado; - Estudio de títulos y redacción de escritura. Los gastos señalados anteriormente, a excepción de los seguros, se pueden incluir en el monto solicitado en el mutuo hipotecario, siempre y cuando el monto total no exceda el 80% del valor de tasación de la propiedad. |
| Puedo solicitar información de mi mutuo hipotecario al Agente Administrador |
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Si. La Administradora del mutuo hipotecario debe mantener información
actualizada del saldo insoluto de la deuda, de los dividendos impagos
y del estado de su cobranza, del total de dividendos remanentes
y de las amortizaciones extraordinarias. Esta información
deberá estar a disposición del deudor hipotecario
cada vez que la solicite. Además será obligación del Agente Administrador, a requerimiento del deudor, proporcionarle cualquier otro antecedente directamente relacionado con la operación hipotecaria que obre en su poder. |
| Se puede pagar anticipadamente un mutuo hipotecario |
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Sí, se puede pagar el saldo insoluto del mutuo hipotecario
en forma parcial o total. Sin embargo, se debe considerar la fecha
de contratación: - Si fue otorgado antes del 4 de noviembre de 1997,: El prepago total o parcial significa pagar el capital reajustado hasta el día del pago efectivo y los intereses estipulados calculados sobre dicho capital, por todo el plazo pactado para dicha obligación, a menos que el Agente Administrador decida no cobrar parte de ellos; - Si fue otorgado entre el 4 de noviembre de 1997 y el 26 de junio de 2004: Si el monto del crédito es superior a UF 5.000, los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero, serán convenidos libremente entre acreedor y deudor. Si el monto del crédito es inferior a UF 5.000, el prepago parcial o total significa pagar el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión de prepago que acuerden las partes, la que no podrá exceder el valor de tres meses de intereses calculados sobre el capital que se prepaga. A falta de acuerdo, la comisión de prepago no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga. Los pagos anticipados que sean inferiores al 25% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor; - Si fue otorgado después del 26 de junio de 2004: Si el monto del crédito es superior a UF 5.000, los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero, serán convenidos libremente entre acreedor y deudor. Si el monto del crédito es inferior a UF 5.000, el prepago total o parcial significa pagar el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión de prepago, la que no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga. Los pagos anticipados que sean inferiores al 25% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor. En el caso de realizar una amortización parcial de la deuda, se reduce el valor del dividendo y no afecta el plazo ni la tasa original del crédito. |
| En una operación de refinanciamiento, ¿Cuándo se extingue la obligación de cancelar los dividendos del mutuo? |
| La
obligación del deudor del mutuo sólo se extinguirá
una vez que pague la deuda y demás gastos asociados que puede
cobrar el acreedor. Por tanto, en caso de refinanciamiento, el deudor
deberá continuar pagando sus dividendos hasta que la deuda
sea íntegramente pagada, lo que sucederá cuando la
institución que está otorgando el refinanciamiento,
efectúe el pago por cuenta del deudor. Si transcurridos 60 días desde la fecha de la firma de la escritura por el deudor, no se ha terminado la operación de refinanciamiento, la administradora que está otorgando el refinanciamiento, deberá informar al deudor mensual y sucesivamente, el estado de avance correspondiente. |
| Recomendaciones |
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| Es recomendable comparar los costos y beneficios que otorga el mutuo. También se deben evaluar las necesidades reales versus los beneficios del mutuo y descartar aquellos productos o servicios que vienen anexos al mutuo, que sean innecesarios o que no serán utilizados. |
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| Infórmese
con los Agentes Administradores de mutuos hipotecarios sobre las
características del crédito a contratar. Aclare sus dudas antes de contratar y lea detenidamente los documentos que se le entregan, antes de firmar cualquier contratación de crédito hipotecario. Consulte sobre otros gastos asociados al mutuo hipotecario, puesto que muchas veces se ofrecen seguros frente a la contratación del crédito, pregunte sobre las condiciones del mutuo hipotecario, plazo y tasas de interés. |
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| En el caso de dudas acerca de características o condiciones del mutuo hipotecario que desea contratar, solicite al Agente Administrador una explicación detallada, incluyendo los efectos que tendrán para usted los documentos que deberá firmar, especialmente respecto de los compromisos que asumirá. |
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| La
firma de un contrato de mutuo hipotecario conlleva la aceptación
de las obligaciones y los derechos que ahí se especifican.
Por ello, antes de firmar, es conveniente que siempre lea y comprenda
el contenido de todos los documentos que la administradora le solicita. Asegúrese de preguntar sobre las obligaciones que tendrá que cumplir y verifique que sean adecuadas a su presupuesto y que podrá cumplirlas sin dificultad. |
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| Si en el contrato de mutuo que va a ser firmado, se menciona algún anexo como parte del mismo, asegúrese de leerlo antes y de que este se integre al contrato, especialmente en lo que se refiere a la tabla de desarrollo del mutuo hipotecario. |
| Más información en los siguientes links: |
| Norma de Carácter General N°136, de 4 de abril de 2002. |
| Norma de Carácter General N° 198, de 28 de junio de 2006 |
| Información general y financiera de Administradoras de Mutuos Hipotecarios |
| Información estadística de Administradoras de Mutuos Hipotecarios |
| Ley N° 18.010 y sus modificaciones que establece normas para las operaciones de crédito. |
